Auch die ABZ passt ihre Mieten an

Die ABZ erhöht ihre Mieten per 1. April 2024. Alexander Herzog, Leiter Finanzen und Services bei der ABZ, erläutert die Gründe und zeigt, warum ABZ-Bewohnende weiterhin günstig wohnen können. 

Wieso wird die ABZ ihre Mieten erhöhen?  

Die ABZ untersteht dem Kostenmietmodell der Stadt Zürich. Mieter:innen bei der ABZ bezahlen eine Kostenmiete. Wie die Kostenmiete funktioniert, hat die Stadt Zürich verbindlich festgelegt. Die zur Berechnung zugrundeliegenden Parameter haben sich in den letzten Monaten verändert, weshalb wir die Mieten anpassen müssen. Die ABZ wird auch nach einer Mietzinsanpassung konkurrenzlos günstige Wohnungsmieten anbieten.  

Was ist denn der Unterschied zwischen der ABZ und institutionellen Anbietern:innen?

Gemeinnützige Wohnungen wie bei der ABZ werden ohne Gewinnstreben vermietet. Die Bewohner:innen bezahlen die Kostenmiete. Wie diese Kostenmiete funktioniert, hat die Stadt Zürich verbindlich festgelegt.

Was bedeutet Kostenmiete?

Die Kostenmiete besteht aus zwei Teilen: den Kosten für die Finanzierung und den Kosten für den Betrieb. Zusammengezählt ergibt das die höchstzulässige Miete. Der erste Teil, die Finanzierung, deckt die Kosten, die wir für unser Land, den Bau unserer Gebäude und wertvermehrende Investitionen bezahlen. Wir verrechnen das, was wir für den damaligen Erwerb des Landes, allenfalls Baurechtszinsen, und die Erstellung der Gebäude bezahlten. Wertsteigerungen von Land, welche sich mit der Zeit ergeben, führen nicht zu höheren Mieten. Wir entziehen unser Land der Spekulation. Für die Berechnung der Finanzierung werden die Land- und Baupreise mit dem hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundes multipliziert.

Der Referenzzinssatz des Bundes liegt zurzeit bei 1,5 Prozent. Verändert sich dieser nach unten oder nach oben, hat das Auswirkungen auf unsere Mieten. Die Berechnung der Betriebskosten (Kosten für den Betrieb, Unterhalt und die Verwaltung, unserer Siedlungen) stehen in Zusammenhang mit der Gebäudeversicherungssumme. Wenn sich dieser – beispielsweise nach einer Sanierung oder durch regelmässige Revisionsschätzungen – erhöht, steigen auch unsere Mieten. 

Um wie viel Prozent erhöhen sich die Mieten pro Siedlung? 

Die Auswirkungen des veränderten Referenzzinssatzes und des Gebäudeversicherungsindex auf unsere Kostenmiete prüft die Fachstelle gemeinnütziges Wohnen der Stadt Zürich. Die Auswirkungen pro Siedlung werden unterschiedlich sein, da jede ABZ-Siedlung andere Voraussetzungen hat, und ist massgeblich abhängig von Anlagewert und Gebäudeversicherungssumme der Siedlung.   

«Wertsteigerungen von Land, welche sich mit der Zeit ergeben, führen nicht zu höheren Mieten. Wir entziehen unser Land der Spekulation.»

Alexander Herzog, Leiter Finanzen und Dienste bei der ABZ

Muss die ABZ die Erhöhung der Kostenmiete an die Bewohnenden weitergeben?

Ja. Die ABZ ist eine gemeinnützige Genossenschaft und ist als solche nicht gewinnstrebend. Sie sollte aber – im Interesse der Genossenschafter:innen – auch keinen Verlust erwirtschaften. Die Erhöhung des GVZ-Index wird nicht voll ausgeschöpft (1190 Punkte). Die ABZ berechnet die Mieten vorerst, zum Vorteil der Mieter:innen, mit einem reduzierten Indexwert von 1160 Punkten. 

Könnte es sein, dass die Mieten nochmals ansteigen werden?  

Ja, das ist möglich. Die Kostenmiete wird unter anderem durch die Teuerung beeinflusst. Auf diese hat die ABZ keinen Einfluss. Derzeit ist es wahrscheinlich, dass der Referenzzinssatz weiter steigen wird. Aber die ABZ wird allfällige Mietanpassungen nur so viel wie nötig umsetzen. Gleichzeitig sind wir verpflichtet, die ABZ stabil und sicher zu halten. Unsere Mieten sind und bleiben auch nach einer Mietanpassung deutlich günstiger als Marktmieten. Dafür setzen wir uns ein.

Häufig gestellte Fragen zu den Mietvertragsanpassungen (PDF)

Fotografie
Reto Schlatter