Erneuerungen bei der ABZ

Wie wir unsere Siedlungen sanieren, erneuern oder ersetzen, bestimmt der ABZ-Vorstand anhand der Bau- und Erneuerungsplanung. Nach welchen Kriterien wird entschieden? Und welche Möglichkeiten stehen zur Verfügung?

Die ABZ besitzt 58 Siedlungen mit ganz unterschiedlichen Gebäuden. Einige sind bereits über 100 Jahre alt, andere hingegen ganz neu. Einige sind in gutem Zustand, andere kommen langsam an ihr Lebensende. Damit sich unsere Mitglieder in allen ABZ-Wohnungen wohl fühlen und wir unsere strategischen Ziele erreichen, werden die Siedlungen regelmässig überprüft und wenn nötig erneuert. Dazu erstellt die Geschäftsstelle eine Bau- und Erneuerungsplanung. Sie definiert diejenigen Siedlungen, die als nächste von Baumassnahmen betroffen sein werden. Die Bau- und Erneuerungsplanung wird alle fünf Jahre aktualisiert und jeweils vom Vorstand verabschiedet. Kleinere Instandsetzungen können auch ausserhalb dieser Planung geschehen.

Kriterien für die Erneuerung

Wir überprüfen unsere Siedlungen insbesondere im Hinblick auf das nachhaltige Bauen, das Wohnen über alle Lebensphasen und die Reduktion der CO₂-Emissionen. Dabei ist dem Vorstand eine Gesamtbetrachtung wichtig, denn es gilt stets, verschiedene Interessen und Ziele abzuwägen. Die wichtigsten Kriterien sind:

• Der Zustand der Siedlung: Sind alle Bauteile und die Substanz in einem guten Zustand? Wie lange lassen sie sich noch nutzen? Wie erdbebensicher sind sie?
• Das Ausnutzungspotenzial: Wie viel zusätzlicher Wohnraum könnte in dieser Siedlung realisiert werden?
• Das Energiesparpotenzial: Wie viel Energie und CO₂ liesse sich einsparen?

Um Zustand und Potenzial möglichst neutral zu bewerten, zieht die ABZ Expertinnen und Experten hinzu – die entsprechenden Analysen werden extern erstellt. Schliesslich fliessen die Resultate der Analysen, die Ziele der Strategie ABZ 105⁺ und unsere langjährige Erfahrung in die Bau- und Erneuerungsplanung ein.

Verschiedene Optionen

Mit diesen Grundlagen bestimmen wir sowohl den Zeitpunkt als auch die Art und Weise der Erneuerung. Folgende vier Optionen prüfen wir für jede Siedlung:

• Halten und Unterhalten: kleine Auffrischungen und minimale Unterhaltsarbeiten. Trägt dazu bei, dass die ABZ Wohnungen mit besonders günstigen Mieten anbieten kann. Dies, indem die letzte Nutzungsperiode vor einer Gesamtsanierung oder einem Ersatzneubau verlängert wird. Den allenfalls etwas höheren Unterhaltskosten und dem höheren Energieverbrauch pro Quadratmeter stehen eine längere Amortisation (auch der grauen Energie) sowie die zusätzlichen jährlichen Einlagen in den Erneuerungsfonds gegenüber.
• Einfach sanieren: Ausstattung und Gebäudehülle erneuern. Trägt bei zur Verbesserung der Wohnlichkeit und zur Verlängerung der Lebensdauer (z.B. Erneuerung von Küchen oder Nasszellen, energetische Massnahmen an der Gebäudehülle).
• Tiefgreifend sanieren: dauerhafte Erneuerung der Bausubstanz. Beinhaltete etwa Küchen- und Badersatz inkl. Leitungen, eine bessere Isolation der Fassade, Ersatz der Heizung oder strukturelle Anpassungen am Gebäude (Lift einbauen, Balkone ansetzen, Wohnungen zusammenlegen etc.).
• Ersatzneubau: Die bestehende Siedlung wird durch einen Neubau ersetzt. Ein Ersatz wird erst geprüft, wenn hohe Ausnutzungsreserven, bauliche Defizite und Möglichkeiten zur Verbesserung der Siedlungsqualität vorhanden sind. Dabei wägen wir ab: Der CO₂-Verbrauch und die Bilanz an grauer Energie stehen auf der einen Seite, strukturelle Defizite sowie eine hohe Ausnutzungsreserve auf der anderen Seite.

Bei allen Optionen können Zielkonflikte entstehen, etwa zwischen Eingriffstiefe, Betrachtungszeitraum, Wirtschaftlichkeit oder Umwelt und Gesellschaft. Diese Zielkonflikte können wir nur mit einer Güterabwägung lösen – die Ökologie spielt dabei eine immer wichtigere Rolle.

Zentral sind die Bewohnenden

Ganz wichtig ist für uns der sorgsame Umgang mit unseren Bewohner/innen: Bei allen planbaren Erneuerungen kommuniziert die ABZ frühzeitig, so dass sich die betroffenen Menschen darauf einstellen können. Muss eine Siedlung in unbewohntem Zustand erneuert werden, suchen wir für alle ABZ-Mitglieder eine Ausweichwohnung oder eine Anschlusslösung. Und weil wir viele Siedlungen in und um Zürich haben, gelingt dies oft sogar im selben Quartier.

Ökologie erhält mehr Gewicht

Eine umfassende Sanierung oder Erneuerung kommt nicht in Frage, wenn die Bauteile in gutem Zustand sind. So nutzen wir das investierte Geld und die verbaute graue Energie möglichst lange. Kommt es aber zu einem Neubau, so gelten die Vorgaben der 2000-Watt-Areale, Minergie-P und Minergie-Eco. Zurzeit prüfen wir strengere Ziele – gerne möchten wir die Anforderungen nach SIA 2040 (Zielwerte für Emissionen bei Erstellung, Betrieb und Mobilität) um 20 Prozent oder mehr unterschreiten. Solche Vorgaben fliessen ein in Wettbewerbsverfahren, etwa bei der Siedlung Herrlig. Sie führen dazu, dass von Anfang an ganzheitlich und ökologisch geplant wird. So sollen Gebäude entstehen mit einem kleinen Fussabdruck, effizientem Tragwerk und optimierter Gebäudetechnik.

Bestand unterhalten und optimieren

Die Pflege der bestehenden Siedlungen ist der ABZ ein grosses Anliegen, dafür investieren wir laufend: Dank energetischen Sanierungen konnten wir zum Beispiel den Wärmeverbrauch und die CO₂-Emissionen über alle Siedlungen bis heute stetig senken. Aktuell beträgt der Anteil erneuerbarer Energie in der ABZ bereits 61 Prozent – doch unser Ziel sind 100 Prozent. Dieses wollen wir bis 2030 erreichen. Der grösste Einflussfaktor beim Betrieb der Siedlungen ist der Verbrauch von fossiler Energie, dort setzen wir an: Mit verbesserten Gebäudehüllen, neuen Heizsystemen und Optimierungen im Betrieb reduzieren wir den Wärmeverbrauch und die Emissionen. Das kommt auch unseren Bewohner/innen zugute, sind doch die Nebenkosten dadurch wesentlich günstiger.