Wie funktioniert die Kostenmiete?

Gemeinnützige Wohnungen werden nicht gewinnstrebend vermietet. Die Bewohner:innen bezahlen eine sogenannte Kostenmiete – auch bei der ABZ. Wie diese Kostenmiete funktioniert, hat die Stadt Zürich festgelegt.

Ein Drittel aller Mietwohnungen in Zürich soll bis 2050 gemeinnützig sein. Das hat die Bevölkerung der Stadt 2011 beschlossen. Doch was sind gemeinnützige Wohnungen überhaupt? Laut Karin Vasella, Leiterin Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen der Stadt Zürich, sind es «Wohnungen, die nicht gewinnstrebend vermietet werden». Ihr Anteil liegt heute bei rund einem Viertel aller Mietwohnungen, die meisten davon gehören Wohnbaugenossenschaften und der Stadt Zürich. Schweizweit liegt der Anteil an gemeinnützigen Wohnungen lediglich bei knapp fünf Prozent.

In den Statuten verankert

Wer Wohnungen nicht gewinnstrebend vermietet, wendet die sogenannte Kostenmiete an – die Miete deckt also nur die Kosten, die bei der Eigentümerin oder dem Eigentümer dafür anfallen. Die Stadt Zürich hat im Mietzinsreglement festgelegt, wie die Kostenmiete berechnet wird. «Viele Wohnbaugenossenschaften haben von der Stadt Zürich Land gekauft, haben Land im Baurecht – oder die Stadt hält Anteilscheine an der Wohnbaugenossenschaft», so Vasella. «Alle diese Förderinstrumente berechtigen die Stadt dazu, einerseits ein delegiertes Vorstandsmitglied zu stellen und andererseits die Kostenmiete einzufordern». So auch bei der ABZ: Wir haben Annick Lalive d’Epinay, Bereichsleiterin Portfoliomanagement Liegenschaften Stadt Zürich, als städtischen Delegierte im Vorstand. Und in unseren Statuten haben wir uns zur Kostenmiete für alle unsere Wohnungen verpflichtet, auch ausserhalb der Stadt Zürich.

Kostenmiete = Finanzierung + Betrieb

Die Kostenmiete besteht auch bei der ABZ aus zwei Teilen: den Kosten für die Finanzierung und den Kosten für den Betrieb. Zusammengezählt ergibt das die Miete. Der erste Teil, die Finanzierung, deckt alle Kosten, die wir für unser Land, den Bau unserer Gebäude und wertvermehrende Investitionen bezahlen. Wir verrechnen hier nur genau das, was wir für den damaligen Erwerb des Landes oder für das Baurecht und die Erstellung der Gebäude bezahlten: Steigt der Wert des Landes mit der Zeit, führt das nicht zu höheren Mieten. Für die Berechnung der Finanzierung multiplizieren wir unsere Land- und Baupreise mit einer Zahl, der sich nach dem hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundes richtet. Sinkt dieser Zins, sinken auch unsere Mieten.

Der zweite Teil der Formel, der Betrieb, deckt alle laufenden Kosten, die wir für die Verwaltung, den Unterhalt und den Betrieb unserer Siedlungen bezahlen – zum Beispiel Reparaturen, Erneuerungen, Abschreibungen und Löhne. Für die Berechnung der Betriebskosten multiplizieren wir den Gebäudeversicherungswert mit einer vorgeschriebenen Zahl im Mietzinsreglement der Stadt Zürich (3,25%). Wenn also der Gebäudeversicherungswert steigt, zum Beispiel nach einer Sanierung, steigen auch unsere Mieten.

Nennenswert günstigere Mieten

Stadt und Kanton Zürich kontrollieren jährlich alle gemeinnützigen Wohnungen. Sie stellen sicher, dass die Vorgaben zur Kostenmiete eingehalten werden. Auch die Mieten der ABZ werden überprüft. Die Kostenmiete führt dazu, dass unser Land der Spekulation entzogen wird und dass unsere Wohnungen nennenswert günstiger sind als die Mietwohnungen gewinnorientierter Vermieter:innen. Das bleibt auch so, weil sich die Berechnung der Kostenmiete nicht verändert. Karin Vasella versichert: «Das ist eine Garantie, die Mieten günstig zu halten – auch in Zukunft. Schon seit 70 Jahren bewährt sich unsere Formel zur Kostenmiete und sichert Wohnraum für Menschen, die sich keine teuren Mieten leisten können».

Illustration
Svenja Plaas